コロナ禍や物価高騰の影響により、住宅ローンを滞納するケースがめずらしくありません。
住宅ローンの滞納が続くと、いずれは債権者からの申し立てにより、競売にかけられてしまいます。
競売にかけられると「いつごろ競売にかけられるの？」「競売にかけられない方法はある？」などと、不安を抱える人もいるのではないでしょうか。
競売を回避する対策として「任意売却」という方法があります。
そこで今回は、住宅ローンを返済できなくなったらどうなるのかについて、競売が実施されると困ること、任意売却の仕組み、任意売却を行うための要件、任意売却の流れ、メリット・デメリットについて解説します。
住宅ローンを返済できなくなったらどうなる？
住宅ローンの返済ができなくなり、数ヶ月続いた場合には、いずれ「競売」にかけられる可能性が高くなります。
一般的には、住宅ローンを3ヶ月以上経過すると金融機関から督促状・催告書が届きます。
約6カ月程度滞納すると、金融機関から保証会社へ住宅ローンを一括で支払い請求されることがほとんどです。
保証会社が金融機関へ残りのローンが返済されると、保証会社から住宅ローンを滞納している方に競売の申し立てをすることになります。
その後、競売開始決定通知が届く流れです。
このように住宅ローンの滞納が続くと、いずれは競売にかけられるため、注意が必要です。
競売が実施されると困ること
・売却代金で不足する場合がある
競売にかけられると、住宅ローンの支払いが終わるわけではありません。
競売が実施された場合でも売却代金ですべてを賄えず、不足するケースもあるのです。
たとえば、住宅ローン残債が2,000万円
売却価格が1,500万円
売却費用100万円だった場合
600万円不足していることになります。
一括返済を求められる
住宅ローンの滞納が約6ヶ月程度続くと、期限の利益の喪失通知が届きます。
期限の利益の喪失通知は、金融機関へ分割で支払うことが
できないことを指すため、一括での返済を請求することを意味します。
しかし、住宅ローンを滞納しているということは、当然、一括で支払うことができないので
代わりに保証会社がローン全額を立て替えることになります。
その後、保証会社は債務者に住宅ローンの返済を請求します。
競売の事実を自宅近隣周辺に知られる可能性がある
競売にかけられると、裁判の執行官が自宅に訪問してくる場合があります。
入札予定者や不動産関係者も自宅に来ることもあるでしょう。
また、新聞や住宅情報誌、インターネットなどに物件が掲載されるため、
競売の事実を近所に知られる可能性があります。
賃貸物件の審査が通りにくくなる
住宅ローンを滞納すると信用情報期間に登録されるため、競売後、
新たに部屋を借りる際は、保証会社の審査に通りにくくなる可能性があります。
相場以下に売却される可能性がある
競売物件は、内覧ができず「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」などの
書類のみで確認するため、入札側にもリスクがあります。
また、引き渡し義務がなく不法占拠されることもめずらしくありません。
このようにさまざまなリスクがあるため、相場より低い価格で売却される
可能性が高くなります。
買い手が見つからない場合もある
競売が開始されても必ず入札者がいるわけではありません。
場合によっては、買い手がつかない可能性もあるのです。
物件価格を下げられ期間入札、特別売却が繰り返されても買い手がつかない場合は、競売の取消しとなります。
任意売却とは？
ここまで住宅ローンを返済できなくなった場合と競売のリスクについて解説しました。
住宅ローンを滞納しても競売だけは回避したいと考える方もいるでしょう。
競売を回避する対策として「任意売却」という方法があります。
任意売却とは、住宅ローンが残っている状態で
債権者（金融機関）の合意により、一般市場にて物件を売却できる制度です。
つまり、抵当権が残っている状態で売却することになります。
金融機関側としては、自己破産されてしまうより任意売却を実施して
少しでも返済に充当してもらう方が得策です。
任意売却を行うための要件
- 金融機関の合意を得ている
- 共有者の同意を得ている
- 物件にある程度の資産価値がある
- 税金の滞納で物件が差し押えられていない
- 管理費・修繕積立金の滞納がない
- 売却活動時間の確保
任意売却の流れ
まずは不動産会社に任意売却について相談します。
このときに任意売却が得意な専門の業者に依頼するとよいでしょう。
今後、どのように債権者と対応するかアドバイスを受けます。
話がまとまれば査定を依頼します。
自分自信でも物件の相場を調べておくとよいでしょう。
任意売却を行なったあとの支払計画書を作成するため、
住宅ローン残高がいくら残っているかを確認する必要があります。
ローン残高は、残高証明書や返済予定表、借入れをしている
金融機関のWebサイトなどから確認できます。
返済予定表は、住宅ローン契約後に郵送されてくるものです。
任意売却を行うには、債権者（金融機関）の合意を得る必要があります。
交渉は、売却価格の分配案や生活状況表などを作成して行います。
債権者側は返済計画性や返済方法などを確認します。
複数の債権者がいる際、配分額について不満があったり、
計画性がないと判断された場合は許可されないこともあるため、
注意が必要です。
交渉がうまくいけば、任意売却の手続きを開始します。
一般的には売買開始から競売の開札がおこなわれる
約6ヶ月の間に契約まで進めていきます。
この期間を過ぎると任意売却ができなくなります。
買い手がつくまでには、以下の書類を準備しておきましょう。
買い手が見つかると買付証明書を記入してもらい、双方が合意したあと、債権者に売却の判断を委ねます。
債権者から合意が得られれば、重要事項説明書と契約書を作成します。
売買契約成立後は、決済を行います。
決済後は、司法書士が所有権移転登記手続きを進めます。
任意売却のメリット
市場価格で売却できる
競売では相場の70％程度の売却価格になるケースが少なくありません。
任意売却は市場価格で売却できるため、競売よりも高く売ることができます。
周囲に知られることなく売却できる
競売では物件情報がインターネットや新聞で公開されます。
任意売却は通常の不動産売却と変わらないため、周囲に知られることなく売却ができます。
引越し時期を調整できる
競売は買い手が見つかると強制退去を求められるケースが多くあります。
任意売却では、自分で引越しの日程を決めることが可能です。
持ち出し金が不要
物件の売却金額から費用を捻出するため、税金以外の任意売却でかかる費用の持ち出し金は不要になります。
任意売却のデメリット
任意売却は金融機関の信用情報に登録されます。
いわゆるブラックリスト入りすることになるのです。
ただし、任意売却の場合だけでなく、競売でも同様です。
任意売却は時間との勝負になるため、中には詐欺を目的とした悪徳業者も存在します。
不動産会社を選ぶ際は慎重に実績のある会社を選びましょう。
まとめ
住宅ローンを数ヶ月滞納した場合には、いずれ「競売」にかけられる可能性があります。
競売を回避する方法として「任意売却」が利用できます。
周囲に知られることなく市場価格で売却できたり、引越し時期を
調整できることなどが主なメリットです。
しかし、任意売却は金融機関の信用情報に事故情報として登録されます。
いわゆるブラックリスト入りすることになるのです。
ただし、任意売却の場合だけでなく、競売でも同様です。
任意売却は時間との勝負になるため、実績のある
任意売却専門の不動産会社を選ぶようにしましょう。
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