住宅ローンを滞納すると、そのうち競売にかけられてしまいます。
競売を回避するため、任意売却を選択する方もいます。
しかし「任意売却の仕組みがわからない」「任意売却のメリットを知りたい」など
任意売却について詳しく知りたいというか方も多いのではないでしょうか。
今回は、住宅ローンの滞納で生じることや
任意売却の仕組み、任意売却のメリット・デメリット、
任意売却を依頼する際の注意点について解説します。
住宅ローン返済に滞納で生じるとどうなるのか
住宅ローンを滞納すると、段階的に通知などの書類が届くこともあります。
ローンの滞納が1ヶ月を経過すると金融機関から督促状が届きます。
滞納から約6ヶ月すると期限の利益を喪失します。
つまり、分割での支払いができなくなり、一括返済を求められます。
また、ローンの滞納から8ヶ月を経過すると、裁判所から差し押さえ通知が届きます。
このように住宅ローンの滞納が続くと、競売にかけられる可能性が高くなってしまうのです。
任意売却とは？
住宅ローンの返済に困り、家を売却しても物件の状態によっては
資産価値が下がり、ローンを完済できない、いわゆる「オーバーローン」の状態になります。
また、住宅ローンの残債が完済できない場合に
物件を売却しようとしても抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権を抹消するには、ローンを完済する必要があるのです。
そこでローンを完済できない場合は、競売を回避する方法として「任意売却」があります。
任意売却とは、住宅ローンが残ったままの状態で金融機関の合意により、家を売却する方法です。
つまり、家の売却価格が住宅ローンの残債を
下回っている状態「オーバーローン」の場合でも任意売却が可能になります。
ただし、任意売却は住宅ローンを滞納していることが条件です。
任意売却を行う場合は、不動産会社が間に入り、金融機関と交渉をしてくれます。
債権者（金融機関）の合意が得られると任意売却が可能になりますが、
合意が得られない場合は任意売却ができせん。
任意売却のメリット・デメリットについて
ここでは、任意売却のメリット・デメリットについて解説します。
任意売却のメリット
市場価格で売却できる
競売では市場価格の6～8割程度になるため、安く売却されることがほとんどです。
任意売却の場合は、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高くなります。
プライバシーの確保
競売のように物件情報を公開されることなく、周囲に売却の事実を知られることはありません。
任意売却は、通常の不動産取引として売却できます。
引越しの負担が軽減できる
引越しにかかる費用を一部を売却資金から捻出できる場合があります。
また、引渡し日も強制退去ではないため、希望に応じて決められます。
任意売却のデメリット
一定期間を過ぎると任意売却できなくなる
任意売却は、競売の開札日までに買主を見つけ、売却していなければなりません。
ただし、競売にかけられる時期はそれぞれ異なる場合もあります。
信用情報に傷がつく
任意売却では、プライバシーの確保は可能ですが、
住宅ローンの滞納があるため、金融機関の信用情報に傷がつきます。
買い手がつかない場合もある
任意売却を希望しても必ずしも売れるとは限りません。
売れないまま競売になる可能性もあります。
任意売却を依頼する際の注意点
任意売却を行う場合は、実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。
任意売却を専門としている不動産会社などがよいでしょう。
任意売却を依頼する際は、ホームページのお客様の声や口コミなども参考にすることも大切です。
弁護士や司法書士など法律の専門家と連携している不動産会社であれば、
任意売却をスムーズに進めることができます。
まとめ
任意売却とは、住宅ローンが残ったままの状態で金融機関の合意により、家を売却する方法です。
市場価格での売却が可能でプライバシーを確保できることなどがメリットです。
しかし、一定期間を過ぎると任意売却できなくなったり、必ずしも買い手がつくわけではありません。
任意売却を行う場合は、実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。
任意売却を専門としている業者で、法律の専門家と連携している不動産会社であれば、
任意売却をスムーズに進めることができます。
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